东莞未来30年，房价涨不涨，要看的是这一项指标啊
房价过于耀眼，有时会让人忘记，东莞的基因是什么。
东莞的底色，是传统的制造业城市。东莞在这方面的成就，远胜于在房价上。
来看几组数据。
据中商产业研究院统计数据显示，2019年东莞工业总产值首次突破两万亿元，工业增加值首次突破4000亿元，以8.5%的工业增速排名珠三角首位，占省工业比重连续五年上升。
其中，先进制造业增加值占比最高，达54.2%，制造业，不愧为东莞的立市之基，据有很强的集聚优势。
整个中国，制造业最为密集的城市，正是东莞，目前拥有工业企业超过18万家。
而在东莞的制造业发展的数十年内，蕴含的信息量庞大，这几乎是东莞未来发展的根据与脉络。
而最直观的体现形式，或者最地产的体现形式，便是东莞的产业园发展史。
/// 东莞有产业园发展最为肥沃的土壤 ///
东莞，是全国加工工业园区发展最早、发育最为成熟的地区之一，经历了工业园开发模式的数次演变，并凭借着各级政府开发的园区，经济社会发展也取得巨大成就。
原因之一，便是这里有最适合产业园发展的土壤。
其一、作为“国际制造名城”的东莞，大大小小的厂房随处可见，但是，大多数厂房建筑开始出现老化，传统园区发展模式，不能满足产业配套的需求，也跟不上东莞发展产业的大步快走。
| 东莞制造业集聚优势突出，数据仅供参考
所以，一直以来，东莞试图以园区的升级、产业集群的形成，改变原有产业分散的格局。人才、企业、园区融为一体的园区，将是今后园区发展的必然趋势。
其二、东莞的33个镇街，几乎都会把发展产业作为经济发展工作的重中之重。
虎门镇服装服饰业工业总产值不错；长安智能手机产业独树一帜；大朗镇打造中子科学城产业聚集区；麻涌已招引云南城投、阿里巴巴、珠三角汽车博览中心等多个省市重大产业项目；包含石龙、寮步、茶山等6个镇的松山湖片区高新技术产业异军突起……
|珠三角汽车博览中心
其三、东莞本身便极为重视招商引资，不管有多少地方号称自己是下一个松山湖，但东莞自己，想做的是下一个深圳。
2020年9月，东莞发布《东莞市推动招商引资重点产业项目促签约包落地实施方案》，全面落实招商引资重特大项目促签约攻坚行动。
想拿地搞房地产？现在已经不容易了，但想发展产业，东莞是很欢迎的。
///深系产业园众多，“天安”系具代表性///
而东莞这座世界工厂的魅力，除了吸引了以华为、大疆等以深圳为基地的高新企业外迁至东莞，同样带来了众多深系产业园，为他们的上下游产业链，提供深圳级高品质、成熟的服务与场地。
|东莞南城天安数码城，着重生态设计
而说到品质，“天安”系产城融合项目，极具代表性。
在2010年正式投入使用的东莞南城天安数码城，采用低密度、开放式绿色理念开发，提供了优质的办公、科创环境，与传统老式产业园建设截然不同。
位处广深高速旁的优势，吸引着众多湾区企业，目前已有超过765家企业落户，当中上市公司约22家，高新技术企业约102家，是南城重要的科创基地。
同时，汇聚众多喜欢尝鲜的科创人员，还是东莞新潮生活方式的发生地。例如是东莞首家特斯拉零售店、首家黑科技新风格麦当劳均在此开设。
除了有南城天安数码城的成功，天安系还在多个镇街布局，凤岗天安数码城、凤岗天安深创谷、中堂天安数码城、南城众创金融街，涉及零售、产业、金融等多个范畴。
其中，作为天安系目前在东莞的重点布局，”天安·深创谷“目前已开始动工建设，选址正是莞深融城紧密的凤岗镇，与凤岗天安数码城T5为邻。
/// 本地大佬转型记 ///
很多房企也从中看到了机会，纷纷进军，试图闯出一片天地 。这其中，被外来品牌房企“挤压”的本地大佬们，在这方面更积极。
而确实，土生土长的本地大佬们，更了解东莞的产业优势，而且，一些本地房企，本身就有产业地产的底子；
据不完全统计，信鸿、中天、光大、东实、宏远、新世纪、鼎峰等本地品牌房企，都已在东莞布局产业园区项目，并且融入他们对产业园的理解，做出自己的特色。
这些产业园区，主攻人工智能、办公孵化器、智能智造、新一代电子信息技术、金融、文创等多个领域。
接下来，先看看部分本地房企在产业园方面布局的情况。
01信鸿集团
在东莞扎根29年了的信鸿集团，有15年的房地产开发经验之外，还有26年的制造业经验，3年多的产业园开发经验。
此外，信鸿集团还有一个身份，那便是产业园开发运营商。
在打造产业园的版图中，信鸿集团有自己独有的特色，其以“略微超前半步”的战略思维，立足园区开发+产业运营，逐渐成为东莞产业园霸主。
信鸿专攻打造的产品，主要是旧工业园改造、产业新城、新型科技园这三个系列，形成了具有特色的“工业上楼”产品。
目前来看，信鸿集团已拥有松湖智谷（寮步）、中以国际科技合作产业园（松山湖）、湾区智谷（沙田）、信鸿常平智谷、欧菲光·湾区科创中心等5大产业园区，开发面积约400万方，预计引进企业近万家，打造东莞智造企业产业集群，服务实体经济。
其中的松湖智谷，是全国率先落地的真正意义上的工业上楼项目，这个180万㎡产城人融合生态智造新城，也是东莞产业转型升级基地。
| 松湖智谷效果图
截至2020年12月20日，签约进驻企业有181家，涉及大数据、新材料，智能装备制造、电子信息等行业。
再看信鸿·湾区智谷，这是工业上楼第二代产品的代表作，也是2019年东莞重大项目之一。
| 信鸿·湾区智谷
在产业园的打造方面，信鸿集团在东莞还是有点成绩。2020年，信鸿产业步入省住建厅参编高标准厂房重要规范文件，成为全省工业上楼唯一参编产业园开发运营商。
02光大集团
创于1983年的光大集团，也深耕了东莞37年。
到了2015年，光大集团开始了“二次创业”，城市综合服务商，涉足以企业孵化为标志的“互联网+”产业园，当时，其打出的第一张牌，就是综合性产业园光大·We谷。
|光大·We谷，图源广东光大
当时瞄准“互联网+”产业园区，在那个当下，也是最为热门的方向。
2015年，国家推出“互联网+”战略，依托着互联网强大的资源，全民创业的激情被点燃，迎来了全新的“互联网+”大时代。
而在东莞，松山湖（生态园）产业规划与扶持政策的不断加码，光大集团便推出光大·We谷“互联网+”综合性产业园区。
发展至今，光大仍重点布局智能制造产业，也投资和运营产业项目，占地面积逾240万㎡，物业只租不售，通过系列基金进行股权投资，同时打造“众创空间-孵化器-加速器-总部基地-特色小镇”全链孵化载体。
松山湖光大We谷、寮步光大科技智慧谷、洪梅光大智造湾谷等都是光大集团旗下项目。
03东实集团
国企东实集团，也探足产业地产，城市综合运营、环保产业、人才安居是其三大主营业务。
其中，城市综合运营业务是东实的王牌。东实集团成立时间仅9年，但通过城市开发与更新的方式将产业园做得有声有色。
在推进城市开发的过程中，东实集团通过土地整备、一二级联动开发、1.5级开发等方式，大力推进产业园开发，推动东莞产业转型升级。
比如，虎门北栅智汇城项目、虎门镇口服装产业转型升级项目、道滘小河村工改工项目等项目目前仍在积极推进中。
东实集团首个城市更新项目——鳒鱼洲项目早在2019年便开始招商。
|虎门北栅智汇城项目效果图
| 道滘镇小河村项目效果图
2021年1月25日，东实集团还投资20亿，与东实与望牛墩合作打造了望江高新智造产业园，将重点招引新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生命科学和生物技术等五大领域高成长性企业及拟上市中小企业落户园区。
除了城市开发与更新打造产业园，东实集团也围绕东莞战略新兴产业布局，致力于产业运营，打造松山湖国际创新创业社区、东实5G产业示范基地等项目。
其中，东实5G产业示范基地已于去年年初签约挂牌，是其在城市更新与新兴产业协同发展中关键一步。
04中天集团
当然，还有广东中天集团。
中天集团很早就嗅到了产业园能触发盈利的可能性，是东莞进入产业地产的本地企业之一。
早在2010年，中天就开始尝试向产业地产方向发展，到2015年时，就已经有8大产业园，产业园总体量接近100万平方米，也是当时开发、改造体量最大的企业之一。
直到2020年，中天的产业园规模，就已经扩大到投资运营19个产业园区及产业空间，投资金额过百亿元。
这些产业园，主要发力人工智能、大数据等新兴产业。比如，松山湖国际金融创新园、联丰创意谷、769文化创意园等文创园区，联科国际信息产业园、宏远AI产业中心、联科·滨海智造港、茅洲河工业文明展示馆等高端产业园区，形成了具有中天特色的产业园区矩阵。
| 松山湖国际金融创新园，图源广东中天集团
| 茅洲河工业文明展示馆
其中，松山湖国际金融创新园，是中天打造的第一个产业园，早在2010年开园。截至去年，已累计引进并培育了353家优质企业，创新产业聚集。
据了解，未来，中天将以中天产城作为全新的运营主体，继续创新“科技+金融+配套”的产业生态3.0体系。
房姐有话说：
愿意做产业园的，都是勇士。
周期长，回报慢，是产业园运营的一大特点，而且，在运营前期还要投入大量的资金。资金能力和运营能力稍微弱一点，产业园都难以经营。
2015年，东莞出台新政策，由工业用地、科研用地开发的产业园有了独立产权和转让。这才算迎来了一个利好。
对比传统的楼盘开发项目，产业园的钱，是真的不好赚。
但，我总觉得，钱不好赚，才应该是正常的以及健康的，暴利和快速获利，总与巨大的风险并肩而行。
而确实，无论是大家最喜闻乐见的CBD还是滨海湾还是松山湖，各自都有自己的产业杀手锏。
东莞的未来，应该建立在产业的基础上，而不应该建立在房价上。产业成熟后，价值合理地体现在房价上，才是正确的打开方式啊！
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